10 распространенных ошибок неопытных покупателей

Компания VELES Property

10 распространенных ошибок неопытных покупателей

10_rasprostranennih_oshibok_novichkov_v_kontekstnoy_reklame_14858644805436_imageИтак, вы решили купить недвижимость на Северном Кипре. Поздравляем, это отличный выбор: приятный теплый климат, пляжный сезон на протяжении девяти месяцев в году, живописные виды природы. Здесь всегда растут свежие фрукты, отсутствует преступность, и предоставляются отличные возможности получения образования для ваших детей.

Но сложившаяся на данный момент практика такова, что до четверти сделок по покупке недвижимости заканчиваются для покупателей большим разочарованием. Покупатели переплачивают как по самой сделке, так и по множеству мелких затрат; долгое время не могут получить свидетельство о собственности; и в итоге получают недвижимость, которая не соответствует их ожиданиям.

Какие ошибки совершают покупатели при покупке недвижимости на Северном Кипре?

1. Выбор недобросовестного застройщика. Распространены ситуации, когда земля, на которой ведется стройка, заложена или находится под арестом. Застройщик может вести строительство с нарушениями, у него может не оказаться разрешения на строительство, могут затягиваться сроки строительства или возникать проблемы с оформлением титула. Возможна, к примеру, такая ситуация: стройка заложена, и пока застройщик не расплатится с банком по кредитным обязательствам, вы не сможете получить титул на этот объект. При этом вам будут обещать, что все будет в порядке, а в проблемах с получением титула виновато государство или какие-либо обстоятельства, не зависящие от застройщика. В итоге титул вы сможете получить только тогда, когда застройщик продаст все и расплатится с банком, а это может затянуться на годы. Конечно, у вас остается право подать на застройщика в суд, но зачастую это малоэффективно: суды длятся долго, и все это время вам придется оплачивать услуги адвокатов и «судочасы». Поэтому очень важно сразу выбрать надежного добросовестного застройщика. Кроме того, всегда запрашивайте учредительные документы компании и все документы на землю.

2. Не удостоверяются в возможности получения титула или в его наличии у строителя (продавца). Титул – это свидетельство о собственности. Обычно добросовестные застройщики прилагают копию титула к договору. Возможна и такая ситуация, что объект построен на земле, на которую иностранцу в принципе не дают титул – например, рядом с военной частью. При этом у объекта будет отличное месторасположение и привлекательная цена, но титул на него вам никогда не получить.

3. Несоблюдение формальных требований к покупателям недвижимости. Например, на Северном Кипре нельзя получить разрешение на покупку при наличии непокрытой судимости. Также стоит помнить, что если до 2016 года для получения ВНЖ необходимо было купить только объект недвижимости, то после 2016 для оформления ВНЖ крайне важно иметь хорошую банковскую историю.

4. Легкомысленное отношение к юридическим формальностям. Необходимо оговаривать все условия до заключения договора, и, конечно, очень внимательно читать договор. Казалось бы, это очевидные советы, однако проблема в том, что договор обычно составляется на турецком или английском языке, а вам будет предложено ознакомиться с его переводом на русский язык. А переведенная версия договора может отличаться от оригинала не в вашу пользу. Например, в переводе на русский могут быть не отражены какие-то дополнительные платежи, не прописаны дополнительные требования и так далее. Или же наоборот: в русской версии договора будут прописаны дополнительные незаконные платежи. В дальнейшем при возникновении спорной ситуации суд, разумеется, будет ориентироваться на договор, написанный на турецком языке.

5. Игнорирование местного менталитета. В южных странах никогда никуда не спешат, а неточность и необязательность здесь норма жизни. Причем на это принято не обижаться, поскольку так живут и действуют все. В случае каких-то разногласий люди просто решают эти вопросы в судебном порядке, при этом они могут продолжать дружить и общаться, а в судах будут спорить их адвокаты.

6. Принятие на веру устных обещаний. Следствием необязательности является спокойное отношение местных юристов и строителей к невыполнению своих обещаний и договоренностей. Поэтому устно на Кипре лучше не договариваться даже с порядочными застройщиками, а с непорядочными – тем более. Это касается любых денежных вопросов, условий в договорах, изменений условий договора, вопросов по гарантийному ремонту помещений и т.д. Любая договоренность, которая им не выгодна, будет очень быстро ими забыта, а вам будет сказано, что никаких договоренностей не было. Бывают и другие варианты ухода от своих обещаний: например, строители могут выждать год, который отведен на гарантийное обслуживание, а потом сказать, что срок гарантии прошел, при этом в течение года вам будут обещать, что недостатки будут исправлены в ближайшее время, или говорить, что они уже исправлены. Или же вам могут пообещать, что пока строители устраняют недостатки, вам не нужно платить за содержание улицы, дома или квартиры, однако все это время будут начислять вам пени и штрафы. В некотором смысле такая практика уже превратилась в дополнительный источник заработка для них. Приведу пример из практики: у моих знакомых строители забрали дверь на ремонт и не возвращали полгода. Все это время строители обещали, что установят ее в течение ближайших дней, а также говорили, что их человек уже приходил и установил дверь, но при этом никто не приходил и дверь и устанавливал. Дверь вернулась на свое место только тогда, когда строителей силой привели в квартиру.

7. Отсутствие у покупателя переписки с продавцом. В случае каких-либо разбирательств в суде важно иметь на руках подтверждающие документы. В частности, e-mail переписка учитывается местным судом. А еще лучше вести переписку почтой.

8. Доверие малознакомым людям в финансовых вопросах. Иногда покупатели доверяют совершение платежей прорабам, секретарям и не берут квитанции у строителей, дают поручение сделать перевод в банке и не контролируют по каким причинам не прошел перевод.

9. Неправильный выбор месторасположения объекта недвижимости. Надо понимать, что у любого объекта есть свои плюсы и минусы. Например, близость объекта к морю – это на первый взгляд отлично, но в доме будет влажно, а зимой будет прохладный ветер. Если выбрать объект в горах, отдаленный от моря, то нужно следить, чтобы он не оказался слишком далеко от инфраструктуры. Есть объекты в отличных комплексах вблизи шикарных пляжей, но они обычно хорошо подходят только для отдыха, а не для постоянного проживания, потому что находятся далеко от городов. Если же вы ориентируетесь на низкую цену объекта, то, будьте готовы, что он окажется далеко не в лучшем городе. Здесь есть много нюансов и необходимо четко соотносить свои цели с выбором недвижимости.

10. Перенос представлений о нормах строительства из холодных стран. Недвижимость на Кипре – курортного типа, поэтому здесь вы не встретите двойных стекло-пакетов, остекленных лоджий и балконов, широких стен, центрального горя- чего водоснабжения. Конечно, здесь не принято делать подвалы и погреба, может не быть порогов, предбанников. Также ввиду отсутствия преступности почти отсутст- вуют железные две-ри, решетки на окнах. Ко всему этому следует быть готовым.

 

Материалы опубликованы с разрешения автора.

Автор: Юлия Погосова